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房地产行业经济学论文2400字_房地产行业经济学毕业论文范文模板

发布时间:2021-01-13 11:46

  导读:房地产行业经济学论文2400字在写作的时候,很多人都觉得特别难,不知道自己要怎样才能写作出优秀的论文来,所以也会觉得迷茫和无措,本论文分类为房地产经济学论文,下面是小编为大家整理的几篇关于房地产行业经济学论文2400字范文供大家参考。


  房地产行业经济学论文2400字(一):房地产行业寻租行为的制度经济学分析论文


  摘要:随着近年来房地产行业的高速发展,房地产开发商们,作为追求自身利益最大化的理性“经济人”,必然通过“寻租”行为,进行非生产性的寻利,而制度性的缺陷则为房地产行业寻租行为提供了动机和可能性。本文从制度经济学视角出发,分析了房地产行业寻租行为的界定、产生的根源,并提出相关解决策略。


  关键词:寻租;制度经济学;房地产行业


  一、房地产行业寻租行为的界定


  社会经济资源在配置过程中,出现权利真空或所谓的“公共领域”而存在“租值”未被界定时,各社会经济主体就会耗费资源去攫取它,同时对他人利益造成损害,这就是寻租。随着近年来房地产行业的高速发展,房地产开发商们,作为追求自身利益最大化的理性“经济人”,必然通过“寻租”行为,进行非生产性的寻利,而制度性的缺陷则为房地产行业寻租行为提供了动机和可能性。因此,房地产行业寻租行为就是在社会总财富水平(经济收益)并未改变的前提下,通过改变租金在被约束者之间的分配,来进行财富的非公平性转移和资源的不恰当配置,从而对其他社会主体利益造成损害的一种非生产性寻利活动。


  二、房地产行业寻租行为的制度经济学分析


  新制度经济学认为,制度是人为设计的,构造着经济政治和社会相互关系的一系列约束。对处于社会巨变和市场化进程中的中国经济来说,制度因素始终是一个无法舍弃的因素,甚至是一个决定性的因素。寻租行为就是新旧制度交替过程中博弈的结果。博弈是制度的被约束者寻找制度的漏洞和薄弱环节以谋求自己的利益,而制定者和约束者(监管者)则为了某种目的需要不断完善制度以最大限度减少搭便车的可能性的过程。由于转轨时期的国家特点是在旧制度的胚胎中孕育新制度,而渐进式的改革又给旧制度的利益集团以缓冲的时间和空间,因此寻租行为就充斥着制度变迁的整个过程,有时候制度的制定者和被约束者是合为一体的,更增加了新制度发展过程中产生这种腐败的可能性。


  按照寻租理论,寻租活动的产生必须具备两个前提条件,一是有未被界定的公共领域——“租”的存在,像诱饵一样在前,任何理性的经济人都想得到;二是有各种管制在后,像鞭子一样,赶着寻租者不断追寻。因此,寻租者就因为诱饵在前,乐意寻租;又因为管制在后,必须寻租。从以上的分析中我们发现,房地产行业寻租行为有其产生的制度环境,而在我国,正是这种特有的制度缺陷诱发了房地产行业寻租行为,并使其由可能变为现实。


  三、我国房地产行业寻租行为产生的原因分析


  1.高额的预期经济租金


  房地产业是一个特殊的行业,具有高回报、高风险的特征。房地产开发活动是一次性投资巨大、同时形成的价值也很大的投资活动,持续周期长,涉及环节多。由于房地产特殊的行业性质和我国当前的国情,房地产行业存在着高额的经济租金,这样与房地产行业相关的一些利益主体就会抓住一切机会和条件进行寻租。


  2.大中型房地产公司的垄断地位


  经济租金是寻租行为发生的前提,寻租者要想获得这部分租金的关键是拥有这些资源的控制权或垄断权。房地产是资金高度密集的产业,虽然全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,对自有资金有限的企业,他们的发展受到了约束,这样对一些大中型的房地产公司来说,更加增加了他们在一些地区与城市的垄断地位。因此,具有垄断地位的大中型房地产公司将会更加有实力拥有经济租金的控制权。


  3.政府或行业协会等权力机构的干预


  大部分房地产公司面对我国房地产市场高额的预期经济租金,必然会想尽一切办法向政府或行业协会等权力机构寻求一种非生产性获利,从而产生寻租行为。因此,房地产企业是房地产经济活动中最活跃的寻租者。


  4.我国房地产行业的制度性缺陷


  虽然,当前我国房地产业较上世纪末来说,制度完善了许多,但是由于我国的房地产市场起步较晚,与西方发达国家相比,我国的房地产业制度存在着一定的缺陷。我国的房地产市场竞争日益激烈,但是由于制度缺陷,给寻租者带来了大量的寻租机会。


  四、房地产行业寻租行为的解决措施


  1.完善房地产行业的相关制度


  制度因素始终是一个无法舍弃的因素,甚至是一个决定性的因素。由于我国房地产市场经济发展还不够成熟和房地产制度的不完善,才使得相关利益主体有机可寻,因此,必须尽快完善房地产行业的相关法律法规制度,从制度上消除赖以寻租的体制。只有具备了完善的制度,才能避免利用资源控制权的寻租行为的发生。


  2.提高政府行为的透明度


  由于寻租行为一般都是暗箱操作,政府的干预是寻租得以发生的关键因素之一,这与政府行为不够透明有密切关系,所以必须提高政府行为的透明度,这样才可以为寻租的解决提供有效的保障。因此,必须进一步加强对土地出让环节的监管力度,促进土地市场向规范有序的方向发展。在我国土地出让过程和经济适用房的发放过程中必须加大监管力度,加强社会监督,使政府行为透明化,保证整个房地产市场规范、有序地运行。


  3.坚决抵制垄断性房地产企业


  在房地产资源总量不变的情况下,任何房地产企业对房地产资源使用的不经济都是对社会资源的浪费,而对资源的节约就是对社会资源的节约。如果房地产企业按照自己的意志进行房地产资源投入,从总体上看都会导致房地产资源利用的不经济。房地产寻租行为的产生,与房地产资源的垄断是分不开的。为了房地产业更好地发展,使房地产资源得到合理利用,政府必须加强反垄断立法,对垄断房地产企业实施适度的政府规制。


  4.加强房地产行业相关人员的执业道德建设


  法律法规等制度性的规定对房地产行业寻租行为的遏止是必不可少的,但寻租本身不仅仅是一个经济现象,还包含很多政治和道德的含义。把道德和价值观融进从业人员的思想中中,才是根本解决寻租的办法。我们不仅要加强法制建设,还要加强职业道德建设,提高从业人员的道德素质,努力消除各种导致寻租行为发生的诱因,充分发挥道德约束在遏止房地产寻租中的作用。


  房地产行业经济学毕业论文范文模板(二):房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型论文


  [摘要]中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题,而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中,笔者综合前人的研究成果,利用改进的CAPM模型,设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型,希望能抛砖引玉,引起相关研究者的重视。


  [关键词]房地产房地产泡沫CAPM模型


  近年来,中国房地产价格持续攀升,特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚,各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓,甚至有些地区的房价出现下调,但整体仍维持高水平,使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日发布的调查结果,今年6月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点;环比价格与上月持平。同时,中国的CPI持续攀升,屡次创下新高,瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测,2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI,如此高的房价,已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出,中国的房地产存在泡沫。


  一、房地产泡沫的概念


  所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。


  二、房地产泡沫的特征以及判定


  房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。


  房地产泡沫的判定并无定论,在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为,一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断:


  1.房价表现:售价畸高,全面高涨,实际租金下降。而在当前的中国房地产市场,存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高:房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2~6之间,我国平均房价收入近1∶8;不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快:房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现,合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长,否则这个增长将不可能长期持续,而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌:2006年~2007年,房屋的租赁价格增长率为1.8%,远低于城市居民消费价格11.2%增长,表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。


  2.需求表现:房屋销售急剧增长,抵押贷款大幅增加,国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场,存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长:房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长,过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来,由于对房地产过热预期,房屋销售额增长率达到42%~56%,高出社会消费品零售总额增长率25~27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长:房地产真实需求依赖于家庭收入的增长,房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此,住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比,从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度,指标值越大,说明投机程度越高。近年来,个人住房贷款高速增长,已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入:目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国,并投资房地产,带动投机需求。据有关专家估计:目前我国约5100亿美元的外汇储备中,贸易顺差约1000亿美元,外商直接投资约3000亿美元,余下来的1000亿美元就是热钱,其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。


  3.供给表现:供给超常增长,房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场,存在下列问题:(1)投资性购房的比重高:投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查,目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长:房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高:国际公认的警戒线是10%,当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。


  从房价、需求、供给三个方面来判断,中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。


  三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计——基于改进的CAPM模型


  泡沫是价格问题,价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象,是价格狂热的向上偏移。但到现在为止,一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断,一直没有建立一套系统的模型。在本部分,笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果,并参考借鉴CAPM模型,试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。


  CAPM(CapitalAssetPricingModel的缩写,中文意思:资本资产定价模型)由经济学家威廉-夏普(WilliamF.Sharpe)、约翰-林特纳(JohnLintner)在20世纪60年代提出,自那时起,一直对财务界产生重要的影响,该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉,不发挥作用,只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言,相关风险不是总风险,而是个别证券的系统性风险。


  CAPM的公式为:


  其中是证券J的报酬率,是无风险资产的报酬率,是市场均衡组合的报酬率,β是证券J的贝他系数。β越大,系统性风险越高,要求的报酬率越高;反之,β越小,要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。


  借鉴CAPM模型,笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下:


  其中,表示未来一期的房地产价格,表示现期的房地产价格,表示前一期房地产价格,表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是,常数,因此,随机项u具有异方差性。而值与值正相关,值越大,则值越大,反之,值越小,则值越小。


  房地产泡沫究竟有多大,主要取决于值,值则主要取决于房地产市场的需求;另一方面,值也受房地产市场供给的影响。可设:


  表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数,并设α>β,(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有:


  其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性,E表示恩格尔系数,a、b为常数,表示各变量对该需求函数的影响度;v是随机项,表示影响需求的其他决定因素,包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。


  表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数,表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响(影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期);w是随机项,表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。


  四、模型的分析与评价


  上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合,剔除了一些不易量化的指标,可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法,具有很强的理论意义,这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发,而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题,因此,检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足;在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之,该模型还存在很多需要改进的地方,有待在实际运用中进一步进行修正。

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